好意思国买卖地产，尤其是办公楼阛阓的危急正在以超出预期的速率加重。最新的数据骄贵，当作阛阓压力的要道“晴雨表”，买卖地产典质贷款营救证券（CMBS）中的办公楼贷款负约率已创下历史新高。

凭证金钱分析公司Trepp的数据，本年10月份，好意思国办公楼CMBS的负约率已飙升至11.8%。这一数字不仅是历史最高水平，且已跨越2008年全球金融危急时10.7%的峰值。

更令东谈主担忧的是危急的推广趋势。压力已不再局限于办公楼鸿沟，多户住宅地产的CMBS负约率在10月也急剧上涨了53个基点，达到7.1%，是自2015年以来的最差水平。

这场风暴的酿成速率惊东谈主。只是在三年内，办公楼CMBS负约率就从2022年10月的1.8%激增了10个百分点。在此技艺，好意思联储的握续加息收紧了信贷环境，而借债东谈主则日益意识到，他们握有的办公物业在新的经济试验下已变得落后。当这些典质贷款被证券化并被打包出售后，风险便滚动给了全球的机构投资者。

结构性调遣与“再融资之墙”

现时好意思国办公楼阛阓的中枢问题并非周期性的短暂疲软。而已办公面貌在疫情后被固化下来，现在约占全员使命期间的28%，是疫情前水平的近六倍。企业正在通过缩减办公面积来适合这一新常态，导致寰宇办公楼空置率攀升至20%。在旧金山市中心和奥斯汀等特定阛阓，空置率以致分裂高达36.9%和27.2%。面对如斯根人性的需求萎缩，肤浅的再融资已无法惩处问题。

近在咫尺的“债务到期墙”（maturity wall）使情况雪上加霜。仅2025年，就有高达9570亿好意思元的买卖地产债务行将到期，其中办公楼贷款约占2300亿好意思元。很多原定于2024年到期的贷款被脱期至2025年，因为贷款方曾属意于利率下落和金钱价值回升，但这一赌注彰着依然失败。到2026年和2027年，每年还将有更多债务到期。在利率走高和物业估值缩水的双重夹攻下，借债东谈主无法通过再融资来偿还宿债，负约已成势必。

一系列知名技俩的负约案例正在不断败露。位于华盛顿州Bellevue、曾由微软公司长期租用的地标性开拓群Bravern Office Commons，其3.04亿好意思元的典质贷款已于10月被计入负约余额。据报谈，该物业在2020年头的估值为6.05亿好意思元，而两个月前，Morningstar对其估值已削减至2.68亿好意思元，价值缩水56%。

相似登上负约名单的还有纽约长岛市The Factory技俩3亿好意思元的典质贷款。此外，华盛顿特区的Federal Center Plaza也已发生到期无法偿付的“气球贷”负约。与此同期，一些贷款通过“脱期和伪装”（Extend and Pretend）的表情暂时被“救援”，举例休斯顿地区的HP Plaza技俩，其到期贷款通过再次脱期而暂时规复普通状态，但这只是是将问题推向将来。

危急推广：谁来承担亏损？

办公楼危急的冲击波正传导至更普通的金融系统，握有多数买卖地产贷款敞口的区域性银行首当其冲。

在好意思国158家最大的银行中，有59家的买卖地产贷款敞口跨越了其股本的300%。New York Community Bancorp已在2023年末因此计提了27亿好意思元的亏损。一朝贷款脱期计谋失效，这些贷款必须按阛阓价值重估，限制较小的银行将濒临雄伟的老本补充压力或盈利侵蚀。

另一个更深档次的风险在于市政财政。办公楼金钱价值的崩溃径直导致地点政府房产税收入的挥发。新奥尔良市已成为这方面的“金丝雀”，由于市中心主要办公楼贷款负约和空置率飙升，该市预测到2027年将濒临高达14亿好意思元的预算缺口。房产税收入的减少将迫使城市削减众人行状，从而裁汰市中心眩惑力，导致更多田户离开，激励更多负约，酿成恶性轮回。

凭证CMBS的结构开yun体育网，亏损的最终承担者并非披发贷款的银行。当这些典质贷款被证券化并被打包出售后，风险便滚动给了全球的机构投资者。据媒体分析，这些投资者包括债券基金、保障公司、养老基金和房地产投资信赖基金（REITs）等。跟着负约率握续攀升和典质品价值缩水，这些投资者将不得不直面日益扩大的亏损。

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